Anpassung der Begrifflichkeiten

(vgl. Europarechtsanpassungsgesetz (EAG Bau) vom 24.6.2004)

Marktwert und Verkehrswert sind Synonyma. Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz hat der Gesetzgeber klargestellt, dass der „Verkehrswert“ materiell identisch mit dem „Marktwert“ ist. Ein Unterschied zwischen dem Verkehrswert nach § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) und dem Marktwert i.S. europäischer Vorgaben besteht somit nicht.

Definition

Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Welche Objekte sind Gegenstand einer Verkehrswert- / Marktwertermittlung?

Gemäß den Vorgaben der aktuell gültigen ImmoWertV (§1 Abs. 2), die zum 01.01.2022 in Kraft getreten ist, gelten Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs, sowie grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grundstücksbezogene Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen als mögliche Wertermittlungsobjekte.

Dies sind

• Eigentumswohnungen
• Einfamilien- und Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbegrundstücke
• Industriegrundstücke
• sowie Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht)

Immobilienbewertung - für welche Zwecke?

• für Verkaufsverhandlungen
• als Grundlage für die Ermittlung der Erbschafts-/Schenkungssteuer (zur Vorlage beim Finanzamt)
• Kaufpreisaufteilungen (zur Vorlage beim Finanzamt)
• zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei Ehescheidungen
• als Grundlage für die Auszahlung von Miterben
• Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen
• Betreuungsangelegenheiten (Gutachten zur Vorlage beim Betreuungsgericht)
• im Rahmen allgemeiner Vermögensplanungen/Finanzierungen (Beleihungswertgutachten nach BelWertV)

Welche Unterlagen werden für die Immobilienbewertung benötigt?

Folgende Unterlagen – sofern noch nicht vorhanden – werden im Rahmen einer schriftlichen Ausarbeitung (Stellungnahme, Verkehrswertgutachten) benötigt, teilweise sind sie bei den entsprechenden Behörden, Ämtern oder Hausverwaltungen anzufordern:

• aktuelle Liegenschaftskarte (Flurkarte), Auszug aus dem Liegenschaftsbuch/Liegenschaftskataster (konkrete Angaben zur Größe des Grundstücks, Eigentümerangaben usw.)
• aktueller Grundbuchauszug, eventuelle Eintragungsbewilligungen
• Baugenehmigungen, Bauzeichnungen (Grundrisse und Schnitte) und Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung, Ermittlung der Brutto-Grundfläche
• Aufstellung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (insbesondere in den letzten 20 Jahren)
• aktuelle Mietverträge, Mietzahlungs- und Nebenkostenzusammenstellung, Angaben zu Mietanpassungen der letzten Jahre
• Auskunft über Altlasten, eventuelle Baugrundgutachten
• Bescheinigungen Erschließungsbeiträge, Anschlusskosten an Ver- und Entsorgungsanlagen
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Erbbaurechtsvertrag/Änderungen/Ergänzungen/Anpassungen/aktueller Erbbauzins
• Energieausweis
• bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich erforderliche Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, gültiger Wirtschaftsplan, vorjährige Abrechnungen des WEG-Verwalters 3 Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Informationen zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung über Investitionen, Re­paratur- oder Instandsetzungsmaßnahmen der letzten drei Jahre